Hiện nay khi lựa chọn một căn hộ khách hàng không chỉ quan tâm những thông tin như giá cả , vị trí, thiết kế, tiện ích dự án,… mà còn cực kỳ quan tâm đến pháp lý của dự án. Các câu hỏi liên quan đến giấy phép xây dựng, các giấy tờ thiết yếu liên quan đến dự án khi mở bán luôn là những câu hỏi được khách hàng quan tâm. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng quyết định đến sự thành công của một dự án.
Cùng chủ đề: Tư vấn pháp lý
Theo đó, một dự án có đầy đủ pháp lý việc minh bạch công khai các thủ tục pháp lý trở thành ưu thế vượt trội và cũng là yếu tốt quyết định để khách hàng chọn mua dự án.
Chủ đầu tư khi tiến hành thực hiện dự án đầu tư bất động sản dù với vai trò nào ( chủ đầu tư ban đầu, tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư,… ) thì cũng đều gặp phải những vấn đề về pháp lý quan trọng khi thực hiện dự án như các loại giấy phép /chấp thuận cần phải xin, các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, các hợp đồng với các đối tác xây dựng, phân phối, ngân hàng, khách hàng,…
Vậy để kiểm tra tính pháp lý của một dự án khách hàng cần quan tâm đến những điểm nào ?
Đối với những dự án đang xây dựng, chủ đầu tư sẽ bán cho người mua nhà và thu tiền theo tiến độ xây dựng của dự án. Những dự án như vậy, luật hiện hành có quy định cụ thể điều kiện để chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:
♦ Điểm D, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.
♦ Theo Điều 39, Luật Nhà ở 2005, hình thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
♦ Điểm b, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.
♦ Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
♦ Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.
Như vậy, khi chọn mua một căn hộ chung cư trong một dự án đang được xây dựng , bạn cần lưu ý kiểm tra xem các dự án này đã đầy đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn /hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không theo các quy định trên.
