Thời hạn sử dụng của chung cư là thời gian sở hữu căn hộ chung cư. Với số lượng căn hộ chung ngày càng lớn như hiện nay, nhất là ở những thành phố lớn. Nhiều người mua nhà vẫn nghĩ sở hữu căn hộ chung cư là vĩnh viễn, nhưng thực tế đều có thời hạn sử dụng nhất định. Theo luật nhà ở 2014 được ban hành, thời hạn sử dụng của chung cư được căn cứ vào cấp công trình và kết quả kiểm tra chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Cùng chủ đề: Căn hộ, chung cư
Phần lớn người mua nhà đều nghĩ, sở hữu chung cư là vĩnh viễn, có thể sinh sống qua nhiều thế hệ. Tuy nhiên, nhà ở chung cư chỉ có thời gian sử dụng nhất định.
Khái niệm sở hữu vĩnh viễn chỉ đúng với phần đất xây dựng dự án chung cư. Còn đối với nhà chung cư, đến khi hết thời hạn sử dụng ( thời gian sử dụng nhà chung cư được căn cư theo các quy định về nhà ở, dựa theo cấp công trình, và căn cứ theo kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nahf nước cấp tỉnh nơi dự án chung cư được xây dựng ), chủ sở hữu sẽ phải tự cải tạo, xây dựng mới, hoặc giao lại cho cơ quan chức năng xử lý. Do đó khi hết thời gian sử dụng, việc xây mới chung cư là một vấn đề khó giải quyết đối với các chủ sở hữu.
Luật về nhà ở không quy định thời hạn cụ thể sở hữu nhà chung cư
Trong các văn bản về luật nhà ở hiện hành không hề có một quy định cụ thể nào về thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trong đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở được Bộ Xây dựng đề xuất thì đối với trường hợp đất thuộc sở hữu của Nhà nước và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng dự án chung cư với mục đích bán, cho thuê thì thời hạn sử dụng của nhà chung cư là 70 năm.
Cụ thể hơn, thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định rõ ràng và bằng với thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Chủ đầu tư sẽ bán cho người mua theo thời hạn được quy định đó, khi hết thời hạn thì người dân sẽ phải chuyển đi nơi khác. Nếu theo quy định này, việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất nhanh, giá chung cư sẽ rẻ hơn rât nhiều do khách hàng không phải trả tiền thuế sử dụng đất nữa mà chỉ phải chi trả tiền cho tài sản gắn tiền trên đất ở đây là các chi phí xây dựng có thời hạn.
Theo đó thời gian sở hữu chung cư được quy định rõ ràng trong giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu không còn quyền sở hữu nữa mà phải bàn giao lạị cho nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch mới tại thời điểm bàn giao lại quyền sở hữu cho Nhà nước. Lúc này chủ sở hữu nhà chung cư cũ sẽ được bố trí tái định cư theo quy định tại điều 117 của Luật này.
Sau khi thông tin này được đưa ra thì đã có rất nhiều người tỏ ra ngạc nhiên, thậm chí là phản đổi với quy định này. Sau đó quy định về sở hữu nhà chung cư trên đã được bỏ mà thay vào đó là thời gian sở hữu nhà chung cư là do bên mua và bên bán tự thỏa thuận.
Cải tạo nhà chung cư hết thời hạn sở hữu không hề dễ và cách giải quyết.
Việc cải tạo nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cần phải đảm bảo được 2 yếu tố:
1. Thứ nhất là phải giải quyết được các vấn đề về sở hữu nhà chung cư khi chung cư xuống cấp buộc phải được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới, lúc này cần phản có phương án giải quyết vẫn đề về chỗ ở của người dân đang sinh sống trong dự án đó.
2. Thứ hai đối với những chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng cần được xây dựng mới thì việc kêu gọi chủ đầu tư với đứng ra xây dựng lại là điều rất khó. Vì vậy cần phải cân bằng được lợi ích của người sở hữu cũ và chủ đầu tư mới đầu tư vào.
Đây là bài toán cho tương lai tuy nhiên cần phải có hướng giải quyết phù hợp. Cũng có khá nhiều các giải quyết được đưa ra. Một trong số đó là kêu gọi chủ đầu tư vào xây mới dự án, lúc này dự án được xây mới sẽ có quy mô lớn hơn, việc này vừa giải quyết được chỗ ở cho cư dân sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng vừa tạo thêm lợi nhuận cho các chủ đầu tư, giúp thúc đẩy được các chủ đầu tư xây mới những dự án đã xuống cấp.
Tuy nhiên không phải dự án nào cũng có thể xây mới với quy mô lớn hơn được do hạn chế về quỹ đất và chiều cao công trình cho phép. Nhiều chung cư nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn chung cư cũ dẫn đến không thể tái định cư cho cư dân tại ngay dự án. Hay có nhiều chung cư khi hết thời hạn sử dụng nằm trong quy hoạch không được xây mới mà phải sử dụng để xây dựng những công trình công cộng. Lúc này nhà nước cần đứng ra giải quyết các vấn đề về tái định cư cho người dân.
Ở một số nước như Mỹ, phần lớn người dân đều đi thuê chung cư, các dự án chung cư đều thuộc sở hữu tư nhân do đó khi chung cư xuống cấp cần xây mới thì chủ sở hữu của khu đất đó cần phải xây mới và chủ sở hưu sẽ phải chịu toàn bộ chi phí.
